torstai 1. helmikuuta 2018

Uusia sijoitusideoita 2 - Osakeyhtiön perustaminen



Edellisessä postauksessa kirjoitin sijoitusasunnon hankkimisesta. Tämäkin postaus liittyy läheisesti sijoitusasunnon hankintaan ja on jatkoa edelliseen kirjoitukseen. Tämä sarja tulee sisältämään vielä ainakin yhden kirjoituksen, jonka teema on hieman erilainen.

Case

 

Olen jo päättänyt ostaa läheiselleni asunnon, mutta vielä on jäänyt epäselväksi se, että ostanko sen omiin nimiini vai perustettavaan osakeyhtiöön. Olen viettänyt useita tunteja etsien tietoa osakeyhtiön haitoista sekä hyödyistä ja käyn ne läpi tässä kirjoituksessa.

Ajatuksenani on ostaa osakeyhtiöön yksi sijoitusasunto (arvo n. 110 000 €) ja harjoittaa passiivista arvopaperikauppaa (ts. indeksirahasto-osuuksien ostamista) kaikella kulujen jälkeen jäävällä voitolla. Tarkastellaan tässä postauksessa osakeyhtiön hyötyjä, riskejä, kuluja ja laskelmia tältä kantilta.

Miksi ostaa asunto osakeyhtiöön eikä omiin nimiin?


Pääsyy perustaa osakeyhtiö olisi verosuunnittelu ja se, että osakeyhtiöllä on enemmän työkaluja tehdä vähennyksiä saaduista pääomatuloista. Rehellisesti voi sanoa, että mitään muita syitä ei ole ostaa sijoitusasuntoa osakeyhtiöön.

Yksityisellä asuntosijoittajalla on taakkanaan korkeampi pääomaverotus, mutta samaan aikaan henkilö saa yleensä paremman marginaalin asuntolainalleen pankkien pitäessä osakeyhtiöitä riskipitoisempina. Marginaalien ero yksityisen sijoittajan ja osakeyhtiön välillä ei ole vielä tarkalleen tiedossa, mutta lähikuukausien aikana aktivoidun tällä saralla ja käyn keskustelemassa pankin kanssa alustavista lainalupauksista. Marginaalien erosta sitten erikseen postaus, kun asia on selvinnyt.

Varojen siirto osakeyhtiöön

Olen ajatellut siirtäväni osakeyhtiöön lisää varoja sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon (SVOP-rahasto) sen hyvien etujen vuoksi. Eduiksi voi laskea sen, että SVOP-rahastoon siirretyt rahat on mahdollista palauttaa verottomasti takaisin seuraavan 10 vuoden aikana (Jos vastikkeettomasta pääomansijoituksesta SVOP-rahastoon on kulunut yli 10 vuotta, niin yrityksestä tehtävä varojenjako verotetaan osinkona). Itse en ole ajatellut palauttaa varoja osakeyhtiöstä noin lyhyen ajan sisällä vaan SVOP-rahaston ainoaksi hyödyksi lasken osakkeiden matemaattisen arvon kasvattamisen, joka edesauttaa mahdollisimman suurten osinkojen maksamisen pienellä verotuksella (8 % osakkeiden matemaattisesta arvosta voi jakaa kevyin veroin) tulevaisuudessa.

Osakkeiden matemaattinen arvo määritetään verottajan mukaan seuraavasti: ”Verohallinto laskee osakkeen matemaattisen arvon yhtiön edellisenä vuonna päättyneen tilikauden taseen perusteella. Osakkeen matemaattinen arvo saadaan siten, että yhtiön nettovarallisuus (varat – velat) jaetaan osakkeiden lukumäärällä.” Lähde:https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/sijoitukset/osakkeet_ja_osingot/osingot_listaamattomasta_yhtiost/

 

Hyödyt

 

Suurimmat hyödyt osakeyhtiössä liittyvät tietysti verotukseen, kuten aikaisemmin jo mainitsinkin. Vuokratuloista yksityinen henkilö maksaa 30.0 % veroa ja osakeyhtiö vain yhteisöveron verran eli 20.0 %. Lisäksi suorien pörssinoteerattujen osakesijoitusten osingoista yksityinen henkilö maksaa 25.5 % veroa osakeyhtiön 20.0 % sijaan. Alla on vielä sama asia taulukoituna.

Verotus
Yksityinen henkilö
Osakeyhtiö
Vuokratuloista
30.0 %
20.0 % (yhteisövero)
Muista pääomatuloista (osingot)
25.5 %
20.0 % (yhteisövero)

Kevyemmän verotuksen lisäksi osakeyhtiössä on mahdollisuus tehdä seuraavia lyhennyksiä saaduista pääomatuloista: hoitovastike (sis. kiinteistövero), asuntolainan korot, remonttikulut, tietokoneet, internetyhteys ja kaupankäyntikulut. Näistä lyhennyksistä yhteisiä yksityisen henkilön kanssa ovat hoitovastike, remonttikulut ja asuntolainan korot.

Osakeyhtiön parhaimpiin ominaisuuksiin kuuluu myös se, että 8 % nettotaseesta (=osakkeiden matemaattinen arvo) voidaan jakaa osinkoina lähes verottomasti aina 150 000 € asti. Maksetusta osingosta 75 % on verotonta pääomatuloa ja 25 % verotettavaa pääomatuloa, josta menee 30 % pääomavero. Kokonaisveroaste on täten 7.5 %.

Yksi ylimääräinen hyöty liittyy myös aikakauteen, kun olen saavuttanut taloudellisen riippumattomuuden ja valitsisin pitää esimerkiksi sapattivuoden tai kaksi. Ollessani poissa työelämästä pystyisin maksamaan itselleni osakeyhtiöstä palkkaa 14 000 €/v asti, jolloin palkasta ei vielä menisi lainkaan veroa (työttömyysvakuutusmaksu 1.90 % ja eläkevakuutusmaksu 6.35 % menee kuitenkin). Yrityksen on maksettava palkasta sosiaaliturvamaksua kuitenkin 1.08 % palkasta. Tämä auttaisi merkittävästi pitämään jo olemassa olevaa varallisuutta yllä.

Kulut

 

Osakeyhtiön perustamisvaiheeseen ja ylläpitoon kuuluu erilaisia kuluja, jotka on listattuna alla.
Osakeyhtiön perustaminen kustantaa 330 € sähköisellä lomakkeella. Tämän lisäksi osakepääomaksi on laitettava vähintään 2500 €, jota voi tietysti heti käyttää esimerkiksi asunnon ostoon. Kyseinen osakepääoma täytyy vaan löytyä osakeyhtiöltä jonain omaisuutena. Osakepääoman suuruutta voi vaihdella, mutta käytönnässä siitä ei ole mitään hyötyä.
 
Osakeyhtiön kirjanpidon pystyn tekemään varmasti itse, mutta siihen minun on mahdollista saada konsultointia ilmaiseksi ystävältäni, joka on ammatiltaan kirjanpitäjä.
Osakeyhtiön tilintarkastuksesta tulee tulevaisuudessa kustannuksia 500-1000 € vuodessa.
Ensimmäiset kymmenen vuotta kuitenkin tilintarkastukselta vältytään, koska tilintarkastusvelvollisuutta osakeyhtiöllä ei ole, jos vähemmän kuin kaksi seuraavaa kriteeriä täyttyy: 1) Taseessa on vähintään 100 000 €, 2) Liikevaihto on alle 200 000 €, 3) Työntekijöitä on vähintään kolme.

Arvopaperikauppaa varten tarvitsee nykyään myös LEI-tunnuksen (Legal Entity Identifier), jonka hankinta maksaa 86.80 € ja sen jälkeen vuosittain 37.20 €.

Näiden lisäksi yrityksen pankkitilistä joutuu maksamaan muutaman euron kuukaudessa riippuen hieman pankista. Oletetaan tilin maksavan vaikka 4 € kuukaudessa, joka tekee 48 € vuodessa.

Riskit


Osakeyhtiön perustaminen ei ole riskivapaata Sääntö-Suomessa, jossa verotukseen liittyvä politiikka voi muuttua koska tahansa. Tätä seikkaa pidän lähtökohtaisesti toiseksi merkittävimpänä riskinä.
 
Lähiaikoina on myös spekuloitu sijoitussäästötilien hyväksymisestä, joka saattaisi tehdä osakeyhtiön kautta sijoittamisen täysin turhaksi. Sijoitussäästötileistä asiaa esimerkiksi täällä.

Kaikkeen merkittävin riski osakeyhtiön perustamisessa on mahdollinen työttömyysturvan (ansiosidonnainen päiväraha) menettäminen. Työttömänä ollessani työttömyyskassa voi tulkita minut päätoimiseksi yrittäjäksi, jolloin et voi saada ansiosidonnaista päivärahaa.

Laskelmia


Tarkoitus olisi ainakin alustavasti ostaa vain yksi sijoitusasunto osakeyhtiöön ja käyttää kaikki voitoksi jäänyt raha indeksirahastojen osuuksien ostoon. Toisin sanoen vuokrasta menevien hoitovastikkeiden, lainan hoitomaksujen (korot) ja muiden kulujen (esim. verot) jälkeen jäävä raha sijoitettaisiin 100 %:sti indeksirahastoihin. Katsotaanpa molempien skenaarioiden osalta paljon veroja pitäisi tuloksesta maksaa.


Yksityissijoittaja - case

Läheiseni on tosiaan lupautunut asumaan pitkän aikaa omistamassani asunnossa ja ensimmäisessä sarjan osiossa oletinkin hänen asuvan asunnossa vähintään 31.12.2026 asti. Oletetaan tämä siis yhteiseksi tekijäksi molemmissa sijoituscaseissa. Laskelmissa on lisäksi käytetty 1.2 % kokonaiskorkoa ja 420 € annuiteettilainan lyhennystä. Muut kriteerit on nähtävissä ensimmäisestä osiosta.

Näiden oletusten ja tietojen perusteella laina olisi lyhentynyt 31.12.2026 mennessä yhteensä 31 675 €. Yksityissijoittajana pääomaverotus vuokratuloista on 30 %, joka tarkoittaa sitä, että kahdeksan vuoden aikana veroja tulisi maksettavaksi yhteensä 6 909 €.

Osakeyhtiö – case
Pitäen kaikki olettamat ja kriteerit samana päästään osakeyhtiön kohdalla hieman erilaiseen tulokseen. Kahdeksan vuoden aikana laina olisi tietysti lyhentynyt yhtä paljon eli 31 675 €. Osakeyhtiönä pääomaverotusta menee yhteisöveron verran eli 20 %. Tämä tarkoittaa sitä, että vuokratuotosta tulee maksettua veroa kahdeksan vuoden aikana yhteensä 4 606 € eli 2 303 € vähemmän kuin yksityissijoittajalla.

Ottaen huomioon, että osakeyhtiön perustaminen maksaa 330 €, LEI-tunnuksen ylläpito 8 v 347 € ja pankkitilin ylläpito 8 v aikana 384 €, ei osakeyhtiöstä jää viivan alle kuin 1 242 € enemmän kuin yksityissijoittajalla. Tämä summa on niin pieni, että näin pienellä asuntomäärällä osakeyhtiöstä ei juurikaan ole mitään hyötyä.



Avoimia kysymyksiä


Vaikka useampaan kysymykseen olen löytänyt jo vastauksen, niin silti selvitetyksen alla on vielä muutamia asioita. Listaan alle tällä hetkellä mielessä olevia kysymyksiä, joihin palaan, kun asiat selviävät.

  1. Jos omistan osakeyhtiön nimissä yhden sijoitusasunnon (pitkäaikaiset sijoitukset) ja harjoitan vain indeksirahastoihin (pitkäaikaiset sijoitukset) kuukausisäästämistä, niin voidaanko liiketoimintani laskea yrittäjyydeksi? Jos käytän yrityksen ylläpitoon todistetusti muutamia tunteja vuodessa, niin voinko menettää oikeuteni ansiosidonnaiseen päivärahaan työttömyyden osuessa kohdalleni?
  2. Osakeyhtiölain mukaan osakeyhtiöllä pitää olla hallitus, joten hallituksen varsinaisen jäsenen (minä) lisäksi pitää olla varajäsen. Voiko hallituksen varajäsen joutua ongelmiin, jos omistamani osakeyhtiö ajautuu ongelmiin?
  3. Millainen ero on yksityisen henkilön ja osakeyhtiön saamien asuntolainojen marginaalien välillä?

Yhteenveto

 

Osakeyhtiöstä saatava hyöty kahdeksan vuoden aikana on hyvin minimaalinen, joka ei ole tarpeeksi suuri korvaus mahdollisesti menetettävästä työttömyysturvasta tai muista riskeistä. Kaiken lisäksi oletin marginaalien olevan sama molemmissa tapauksissa, joka on varmasti ainakin vähän virheellinen.

Todellisuudessa ero voi olla merkittävästikin pienempi. Käytännössä ei ole siis mitään hyötyä perustaa osakeyhtiötä, jos aikoo pitää asuntosijoittamisen näin pienimuotoisena. Joidenkin lähteiden mukaan osakeyhtiöstä alkaa olemaan ”merkittävää” hyötyä vasta reilun kymmenen asunnon jälkeen.



Oletko itse perustanut osakeyhtiötä arvopaperisijoittamista tai asuntosijoittamista varten? Minkälaisia marginaaleja sinä olet saanut asuntolainoihin? 

Laskut saattavat sisältää virheitä ja spekuloidut tuotot voivat olla todellisuutta suurempia.

8 kommenttia:

  1. Noin pienellä asuntomäärällä ei ole hyötyä Oy:stä juurikaan. Lisäksi indeksirahastojen kohdalla verohyöty Oy vs yksityishenkilö (nykyveroprosenteilla) on minimaalinen (koska oletettavasti indeksirahastojen myynnissä pystyt hyödyntämään hankintameno-olettaman: Oy ei sitä voi tehdä. Hyöty tulee siis yli 10 vuoden sijoituksilla ja oletuksella että rahastot ovat reippaasti plussalla.

    Suoriin osakkeisiin sijoitettaessa Oy taas on verotehokkaampi, sillä Oy maksaa osingoista pienemmän veroprosentin mukaan (20% vs 30-35% osingon verollisesta osasta (85% muistaakseni)).

    Tuolla sinun setupillasi en välttämättä lähtisi Oy:tä perustamaan. Toki Oy:ssä on tämä "viivästetty verotus", kun veroa maksetaan 20% heti ja yksityishenkilö maksaa sen 30% (vuokratulot). Sen 10% voi sitten laittaa kasvamaan korkoa korolle :)

    Toivottavasti toin jotain uutta tai hyödyllistä tietoa sinulle :)

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kiitos hyvästä kommentista! Olet aivan oikeassa, järkevämpää olisi ostaa suoria osakkeita, mutta ainakin ensimmäiset vuodet tulee sen verran vähän jäätyä yli voittoa, että isoja ostoja ei pysty tekemään.
      Täytyy vielä miettiä mitä tehdä! :)

      Poista
  2. Minä tein myös paljon laskemia ennen osakeyhtiön perustamista. En ollut ihan varma kannattiko perustaminen vai ei, hyöty jäi laskelmissa aina pieneksi. Perustin osakeyhtiön kuitenkin, koska vaan halusin. Ja se on ollut kyllä loistava päätös. Minulla siitä on ollut ihan hurja hyöty (pääkopan sisällä uskalsin jäädä pois töistä ja käyttää sen ajan yritykseeni ja lopun `työajan` vapaa-aikaani).

    Itse en laskisi tuon työttymyysturvan varaan, minusta se on ihan epäolleellinen kysymys (tai minulle oli). Samalla logiikalla ei kannata käydä töissä kun rahan saa muutenkin (työttömyyskorvaus, sosiaalituet). Minulle ne eivät muutenkaan oleet vaihtoehto. Uskoin silloin ja uskon nyt pelkästään itseeni (en esim eläke tai tytöttömyyjärjestelmään).

    Minulle ensimmäisen lainan marginaali taisi olla noin 2 % korkeampi yritykselle (juuri aloittanut yritys), eli ainakin minulla siinä oli suuri ero.

    Vaikka yhden asuinhuoneiston takia ei ehkä kannata perustaa osakeyhtiötä niin jos suunnitelmissa on laajentaa tai jos aihe vaan kiinnostaa (esim kirjanpito) niin suosittelen. Minun varallisuus alkoi kasvaa samaan aikaan kun perustin yrityksen.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Hienoa, että sinä uskalsit perustaa osakeyhtiön! Ansiosidonnainen päiväraha vaan on sen verran kätevä varsinkin omalla alalla, jolla on paljon työttömyyttä.
      Oho, aika paljon suurempi marginaali kyllä. Oletko saanut nyt jo paljon parempia tarjouksia firman kasvattua?
      Olen aikaisemmin tosiaan ajatellut vain osakesijoittamista ja jättää asuntosijoittamiset muille. Kuitenkin olen hieman alkanut kiinnostumaan myös asuntosijoittamisesta aina 3-4 asuntoon asti.

      Poista
  3. jos firma on ollut riittävän pitkään normi ansiotyön rinnalla, niin firman pito voidaan katsoa sivutoimiseksi ja siten se ei estä päivärahojen saantia. Riittävän pitkä aika taisi olla joku 1-2v tms ja jos firma tuottaa jotain, niin se saattaa laskea päivärahojen määrää tms.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kiitos tiedosta! Pitää vielä varmistaa tuo ajanjakson pituus työttömyyskassalta, niin silloin ansiosidonnainenkaan ei olisi vaarassa!

      Poista
  4. Itellä luonnollinen valinta oli jatkaa vanhalla osakeyhtiöllä kun ostin ensimmäiset sijoituskohteeni hallipuolelta kun siellä kassassa oli rahaa. Sen maksu ensin itselle ja firman alasajo olisi vienyt aivan liikaa euroja millä nyt voi leikkiä. Samalla pari kaveria hyppäsi firmaan mukaan ja oy vaan on helppo tapa toimia. Korko on kyllä kovempi kun yksityisellä puolella, mutta ei se nyt silti mahdoton ole. Tsemppiä asuntosijoittajan uralle :)

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Sinulla oli kyllä luonnollinen ja helppo valinta ostaa osakeyhtiön nimiin asunto! :) Katsotaan nyt vielä mihin itse päätyn. Kävin jo eilen alustavia keskusteluja pankin kanssa marginaaleista. Vuosi on tässä melkein vielä aikaa miettiä päätöstä :)

      Poista